Le Groupe "une autre ambition pour Courbevoie" a déposé une contribution auprès du commissaire-enquêteur.
Vous la retouvez en intégralité ci-dessous. Un résumé est accessible en cliquant ici.
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Texte intégral de la contribution déposée auprès du commissaire enquêteur concernant le PLU de Courbevoie.
"Le
PLU soumis à l’enquête publique repose selon la majorité municipale qui l’a
piloté sur trois grandes orientations : favoriser et renforcer la vie
locale, faciliter les déplacements pour tous les usagers et valoriser la Ville
et son image. Pour ce faire trois quartiers et un ilot font l’objet d’une
attention particulière : la partie courbevoisienne de La Défense, le
quartier Gambetta et les zones qui bordent et font transition avec la Défense
et le faubourg de l’Arche ; enfin, le Centre CHARRAS.
Comme
d’habitude on affiche des objectifs et l’on se garde bien de donner à la Ville
les moyens de les atteindre. La majorité qui ne veut pas s’investir dans le renouveau
urbain de notre Ville a décidé, suivant en cela les mauvaises habitudes des
mandatures précédentes de laisser la ville en proie à la spéculation
immobilière sans aucune régulation.
On fait avec, sans volonté de réel
changement.
D’une
manière générale, le PLU repose sur un premier et gigantesque obstacle :
il ne veut pas tenir compte de remise en cause du parcellaire existant. Il n’y
aucune volonté d’intervenir par exemple, avec des emplacements réservés (ainsi,
sur 4 166 000 m² de surface terrain « ville », il n’existe
que 41 704 m² d’espaces réservés au profit de la commune soit à peine 1%)
sur la possibilité qui serait offerte de franchir les parcelles, de les
remodeler pour faciliter la création de vraies zones vertes ou de circulations
plus fluides. En restant subordonné au découpage historique de la Ville, issu de sa période agricole puis industrielle,
il ne peut pas restructurer même à une échelle réduite l’existant. On va une
nouvelle fois renforcer l’esprit de forteresse infranchissable des très grosses
parcelles qui découpent le tissu urbain comme CHARRAS ou le Stade sans entrer
dans les possibilités de fluidifier les cheminements inter-quartiers, sauf de
manière anecdotique.
On maintien la division de la ville
entre Bécon et la partie Sud si « proche » de l’EPAD.
Le
PLU qui nous est proposé va renforcer la séparation de notre ville en deux
zones distinctes : le canton sud avec une très forte densité
(particulièrement manifeste sur la dalle de La Défense et sa proximité) objet
d’une sur densification colossale et le canton nord (BECON) avec le maintien
d’une très faible densité. Entre les deux on maintient au surplus, une zone
intermédiaire « molle » où justement, il faudrait prioriser la
rénovation d’un tissu hétéroclite. Sans volonté d’intervention manifeste de la
Ville, cette priorisation sera opérée sans contrôle par des promotions échappant
à une vision d’ensemble avec la possibilité offerte à la construction de petits
et moyens collectifs sans lien entre eux.
S’agissant
du canton sud et des zones molles la possibilité de densification ouverte va
accroître la spéculation et la hausse des valeurs à l’achat comme à la
location. En laissant de nombreux habitants dans l’impossibilité de rester sur
la ville pour aller chercher ailleurs et toujours plus loin des m² à des prix
raisonnables.
Il
est difficile d’envisager renforcer la vie locale alors que les
différenciations entre quartiers loin d’être minorées vont se trouver
renforcées de facto par le maintien de deux villes opposées. Une ville à vivre
(Bécon) et un Manhattan sur Seine dans l’autre canton. De plus, l’émergence de
nouveaux quartiers comme le Faubourg de l’Arche totalement découplé des deux
villes, crée une nouvelle séparation dont on va voir que rien n’est réellement
fait pour réduire les fractures existantes, en l’absence d’une vraie réflexion
sur le Centre Ville (BEZONS-CHARRAS).
Le PLU se structure sur un mauvais
choix des zonages proposés.
La zone UB dont la vocation principale est l’habitat et qui
touche justement les zones « molles » dans les franches de la ville
(entre le boulevard de la Mission Marchand et l’avenue Marceau, entre La
Garenne Colombes et le chemin de fer ainsi qu’à la frontière d’Asnières) limite
la construction de bureaux ou de locaux artisanaux alors que certaines
localisations sont en prise directe avec des axes pénétrants de la ville et des
quartiers animés de nos villes voisines. En limitant la hauteur à 12 m et sans
emplacements réservés importants, elle ne permet pas d’envisager de modifier la
donne et laisse la porte ouverte à un mitage généralisé de petites promotions
collectives en habitation qui viendront perturber le caractère pavillonnaire
des quartiers concernés sans rien améliorer.
Une remarque technique, la hauteur
maximum est d’ailleurs mal expliquée puisqu’il n’est pas précisé si elle
s’applique au faitage ou à l’égout des toits projetés…
Les zones UD qui affectent principalement la Défense et le
quartier GAMBETTA, n’ont qu’un seul but renforcer la densification de bureaux
avec des hauteurs comprises entre 345 m (!) et 100 m qui permettent la fuite en
avant de constructions de nouvelles tours toujours plus hautes qui tomberont
droites sur un boulevard circulaire dont l’aménagement urbain sera rendu
d’autant plus difficile.
La
zone UD c’est la traduction immédiate du suivisme de la majorité pour réaliser
un Manhattan local en obéissant le doigt sur la couture du pantalon aux diktats
de l’EPAD. Pourtant, le Plan de renouveau de La Défense, annoncé par le
ministre Dominique Perben en 2006, et ses objectifs sont d’ores et déjà
dépassés !
Pour mémoire, le Plan de renouveau de La Défense c’est
150 000 m² de surfaces supplémentaires autorisées, dans le cadre de
démolition reconstruction de 17 tours devenues obsolètes, et 300 000 m²
pour des tours nouvelles soit, au total, 450 000 m².
Avec le PLU qui est projeté, c’est une grosse partie
de la rénovation reconstruction qui est facilitée pour conduire à la
construction in fine de 644 000 m² supplémentaires ! Auxquels il convient
d’ajouter les 300 000 m² pour les tours nouvelles que l’EPAD n’a pas
renoncé à faire construire, soit près d’un million de m² supplémentaires !
A l’échéance 2013-2014 avec 230 000 m² de bureaux déjà signés ce seront
près de 15 000 salariés de plus qui arriveront par les transports en
commun que nos concitoyens empruntent chaque jour avec les difficultés que nous
connaissons.
Comment peut-on ici accepter que la majorité ose
revendiquer que le PLU va faciliter les déplacements pour tous les usagers
alors que les transports en commun actuels sont largement surchargés ! Ce
ne sont pas des déplacements que l’on favorise mais des
« dépassements » de création de surfaces de bureaux qui viendront
directement impacter le quotidien des habitants sur la moitié de la ville et
tout un canton ! Quand aux nouveaux transports en commun, il faudra
attendre de 8 à 10 ans dans le meilleur des cas pour pouvoir les utiliser.
Deux
remarques techniques, la hauteur maximale est calculée à partir du sol naturel
(NGF), ceci est la porte ouverte à un grand flou artistique sur la réalité finale
de la hauteur maximale ; pareillement les limites de référence des
implantations des futures tours sont particulièrement mal définies, ceci peut
entraîner des dérives importantes affectant la dalle, le boulevard circulaire
et les liaisons avec la ville « basse » hors dalle. On voit également
dans l’épisode du projet DEFENSE 1 (Les Damiers) avec le projet FOSTER que cela
permet de placer les futures tours au seul emplacement retenu par le
Promoteur sans liaison avec l’environnement immédiat en impactant
directement dans ce cas précis plus de 1 000 familles courbevoisiennes !
La zone UA qui affecte les centres déjà fortement urbanisés
(Boulevard de la Mission Marchand, Rue de Bezons, quartier Victor Hugo-Sainte
Marie et le centre de Bécon) ne sert principalement (à l’exception de Bécon où
elle a effectivement sa place) qu’à accompagner les zones UD proches ou la zone
UG (Faubourg de l’Arche) avec des hauteurs de 18 m qui renforceront avec la
découpe parcellaire existante non modifiée, la séparation de ces zones avec les
zones molles (zone UB) qui la suivent, sans permettre toujours sans emplacement
réservés, la fluidification entre les axes majeurs et les emplacements en cœur
d’ilot..
Pour cette
zone, nous avons la même remarque technique que pour la zone UB…
Si les zones
UE, UF, UG et UV ne présentent pas
les mêmes risques on notera cependant que la zone UE (secteur pavillonnaire) prévoit par endroit un recul qui
peut gêner la réhabilitation ou la reconstruction de petits pavillons témoins
du passé de la ville qui verront leur valorisation amoindrie. Dans le même esprit,
la zone UV gèle sans aucune
contrepartie de programmation définie, des parcelles significatives à des
emplacements stratégiques (Normandie/Deschanel, ilot sud Rue de Rouen, Rue
Pierre Brossolette est, hôtel de ville, parkings des Ajoux). Si le principe du
gel est bienvenu, il n’en reste pas moins que sans programmation claire, le
déclassement éventuel de ces ilots pourrait représenter lors d’une modification
à venir du PLU, la porte ouverte à une manipulation du foncier disponible à des
fins privées… En tout état de cause, le gel actuel pourrait aussi créer les
conditions d’un pourrissement de ces emplacements qui affecterait leur
voisinage immédiat. Notre groupe restera tout particulièrement attentif au
devenir de cette zone.
De plus, le PLU qui est projeté présente en l’absence de création de ZAC (Zone
d’Aménagement Concerté) une particularité étonnante puisqu’il crée deux zonages
dédiés et particuliers à des emplacements tout particulièrement stratégiques
pour la ville à moyen et long terme : CHARRAS et les « entrées de
ville ».
CHARRAS –
Zone UC : Plus qu’un zonage, il
s’agit ici d’un plan d’orientation particulièrement vague qui va laisser la
promotion privée s’emparer du Centre Ville dont tous les habitants savent qu’il
doit être impérativement restructuré. Si l’orientation générale est vague, les
conséquences directes des autorisations inscrites au schéma (qui est une partie
règlementaire du PLU) le sont moins : abattage des arbres, extension des
façades du centre commercial sur l’emprise du parc, réduction des espaces
végétalisés permanents pour des plantations « temporaires »,
fermeture par des immeubles d’habitation de la Rue Baudin depuis le parking de
l’hôtel Mercure jusqu’à une partie de la Rue de l’Alma, déplacement du marché
couvert etc.).
Ici, la majorité refuse d’intervenir, elle donne tous
les moyens règlementaires à la promotion privée pour faire ce qu’elle souhaite,
sans tenir compte des liaisons indispensables entre l’ilot CHARRAS et sa
proximité qui est pourtant notre seul cœur de ville ! La majorité qui
était précédemment très interventionniste dans la création de ZAC refuse ici la
moindre régulation. Sous couvert d’un schéma règlementaire, elle crée la
déréglementation la plus totale. Les multiples épisodes parfois contradictoires
du projet CORIO en sont la preuve irréfutable.
Une seule
remarque technique qui se suffit à elle-même : l’absence de COS
(coefficient d’occupation du sol) et une hauteur limite de 65 m qui laissent la porte ouverte à tout
les excès !
L’entrée de
Ville – Zone UPC : Ici aussi, il
s’agit d’un plan masse qui délimite une programmation particulière. On notera
au passage qu’il concerne une seule entrée de ville au Pont de Courbevoie, à la
fin de la rue Victor Hugo et au début du Boulevard de Verdun. Pourtant, dans
les premières esquisses du PLU, une autre entrée de ville était prévue à
l’intersection de la Rue de l’Abreuvoir et du Quai Paul Doumer, peut être que
l’extension du périmètre de l’OIN (Opération d’Intérêt National de La Défense)
est pour quelque chose dans cet abandon…
Quoi qu’il en soit, l’entrée de ville visée au Pont de
Courbevoie avait été précédemment prévue en ZAC. Aujourd’hui, il s’agit
essentiellement d’une promotion privée dont la commercialisation a commencé. En
ce qui concerne la programmation des équipements publics (un gymnase), il ne
s’agit en fait que du déplacement de ce dernier qui a été démoli et de la
réalisation d’un parking public. On peut s’étonner du montage financier de cet
ensemble puisque les terrains précédemment acquis par la ville ont été revendus
en perte au promoteur.
Une mixité sociale réduite au minimum.
La majorité qui n’a construit aucun logement sociaux
depuis plus de 20 ans affiche comme principale avancée du PLU, l’obligation
pour les constructions d’habitation de réserver 20% de logements sociaux pour
les opérations de plus de 20 logements.
Cette volonté qui dans un premier temps peut sembler
intéressante n’est qu’un effet d’affichage. On a vu que dans le zonage, la zone
UB qui intègre cette obligation, ne verra sans doute pas beaucoup de livraisons
de collectifs supérieurs à 20 logements. En ce qui concerne la zone UE, il n’y
a pas d’obligation.
Mais plus grave :
Les zones stratégiques UC et UD sont curieusement
traitées. Pour la zone UC qui affecte le centre ville, c’est simple pas
d’obligation, pour la zone UD qui affecte principalement La Défense il y a
obligation ; alors que cette zone est particulièrement dédiée aux
bureaux ! C’est donc dans la seule zone UA où le bâti est déjà très dense
et en bon état que les rares projets neufs devront intégrer cette obligation.
C’est la portion congrue !
Rappelons qu’un des leviers de correction à
l’augmentation des valeurs d’achat et de location c’est précisément une offre
locative diversifiée et pas seulement sociale. Force est de constater que le
PLU n’offre aucune solution permettant une augmentation rapide de cette offre
locative dans n6tre ville.
Une forte augmentation des projets de centres
commerciaux.
Noyé dans les textes et les plans, nous attirons
également l’attention sur une autre fuite en avant présente au PLU. Celle de la
démultiplication des centres commerciaux : CHARRAS pour plus de
20 000 m², La Coupole avec 10 000 m² dont une partie en élévation, le
Boulevard Georges Clémenceau avec 5 000 m² et enfin, un centre commercial
de très grand luxe sur le projet FOSTER à la Défense 1. C’est beaucoup !
La mise en place de ces projets n’obéit pas, c’est le
moins qu’on puisse dire à un plan d’ensemble, il s’agit de projets
concurrentiels qui vont se télescoper et induire un renforcement des
difficultés pour la ville, en matière de circulation, de stationnement et de
survie du petit commerce local.
Le diable se cache aussi dans les détails, chacun sait
aujourd’hui que la consommation va connaître sur les 10 ans à venir des
changements considérables et qu’il y a tout lieu de penser que les livraisons à
domicile vont connaître un développement sans précédent. Or, le projet de PLU
interdit quasiment de pouvoir réaliser, pour une ville qui atteindra près de
100 000 habitants, des sous stations logistiques (classement activités) en
pied d’immeuble qui permettront de fluidifier ces livraisons.
On voit donc mal en quoi le PLU renforce la vie locale
en privilégiant sans perspective globale une sur offre commerciale réservée aux
grandes enseignes qui seules pourront payer des loyers exorbitants, sans rien
faire pour aider le commerce de proximité de plus en plus absent des quartiers.
Un PLU sans PDU
A Courbevoie, on met la charrue avant les bœufs, le
PLU est soumis à enquête publique et nous attendons avec impatience que l’on
soumette au Conseil Municipal un PDU (Plan de déplacement Urbain). C’est dire
qu’aucune analyse sérieuse, alors qu’un des principaux objectifs est de
faciliter les déplacements, n’a encore été faite par la majorité sur les
conséquences de ce que le PLU va autoriser !
C’est non seulement emblématique par rapport à La
Défense pour les transports en commun, mais c’est tout aussi grave pour la
circulation dans notre ville traversée par des axes routiers (Nord-Sud) dont
elle ne contrôle pas les flux. La majorité paraît bien gênée par les problèmes
de circulation routière. Elle met en place des essais qu’elle ne conduit pas à
leur terme. On voit donc très mal, comment elle pourrait remédier à un des
problèmes majeurs de notre ville à moyen et long terme : l’asphyxie
programmée de la circulation et les difficultés de stationnement.
Notre conclusion est claire, le PLU qui vous est
proposé ne veut pas prendre en compte, les importants problèmes liés au
développement durable, il densifie la partie de ville qui en à le moins besoin
et laisse en l’état les parties où il faut modifier le fonctionnement urbain.
En l’absence de PDU, il laisse sur le coté de la route les problèmes majeurs de
constructions, d’équipements, de consommation, de circulation et de
stationnement qu’il va pourtant induire et renforcer. Il ne peut pas envisager
le développement urbain et ses conséquences directes sur la population
autrement que par la dérégulation, le laisser faire et le laisser aller des
acteurs privés même plus contrôlés. Il obéit sans réserve aux volontés de
l’EPAD. Il omet les synergies possibles avec les communes voisines.
Le PLU qu’on nous propose sans aucun projet
d’équipements conséquents depuis la mise en sommeil du Centre festif, sans
aucune vision à long terme de la place de notre ville au sein de l’ouest
parisien, sans prospective sur les impacts du nécessaire changement de la ville
sur le quotidien des habitants, n’est vraiment pas à la hauteur des besoins
d’une ville comme la notre. La majorité municipale pratique toujours les effets
d’annonce et la duplicité des discours souvent contradictoires.
Valoriser la ville et son image… Nous constatons qu’il
s’agit surtout de valoriser la promotion immobilière au détriment du vivre
ensemble. Quand à l’image de la ville, elle sera principalement opacifiée par
La Défense ; le reste de la ville, sans nouveaux équipements et avec des
équipements culturels et sportifs déjà surchargés, restera profondément marquée
par son caractère actuel de « ville dortoir » sans réelle offre de
services aux habitants.
Le PLU était sans doute, le grand rendez vous du point
d’étape de cette mandature municipale pour apporter une vision précise,
raisonnable et raisonnée de notre ville dont le développement n’est plus
extensible à l’infini. Ce n’est pas le cas. Il s’agit bien d’un nouveau rendez
vous manqué. Ce n’est pas une exposition qui peut remplacer le débat public. La
majorité municipale constituée autour de Jacques KOSSOWSKI n’a pas de vision
sur l’avenir de la ville.
Elle fait le minimum puisqu’il fallait bien faire
légalement un PLU pour remplacer un POS (plan d’occupation des Sols) obsolète.
Elle transfère et laisse à ses successeurs et aux équipes qui devront lui
succéder les graves responsabilités que chaque habitant était en droit
d’attendre d’une équipe municipale responsable qui gère la troisième ville du
département."
Ce texte est bien sur signé des 8 conseillers municipaux du groupe "une autre ambition pour courbevoie"
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