En décembre 2008, le groupe "une autre ambition pour Courbevoie" avait obligé le maire à accepter la constitution d'une mission d'information sur la Défense. Une première dans l'histoire de Courbevoie. Les résultats ne sont pas à la hauteur mais en voici le contenu intégral.
Rapport de la mission d’information et d’évaluation relative aux conséquences pour Courbevoie de l’opération d’intérêt national de la Défense.
Préambule
Le conseil municipal du 15 décembre 2008 a décidé à l’unanimité la création d’une mission d’information et d’évaluation relative aux conséquences pour Courbevoie de l’opération d’intérêt national de la Défense. Il a désigné les membres suivants :
Monsieur le Maire, président de la mission
Mme LIMOGE, Adjoint au Maire
Mme SERMADIRAS, Adjoint au Maire
M. JEAN, Adjoint au Maire
M. CHAMBERS, Adjoint au Maire
M. CESARI, Conseiller Municipal
Mme MOISSON, Conseiller Municipal
M. KLEIN, Conseiller Municipal (une autre ambition pour Courbevoie PS / Verts / PCF)
Mme VOLARD, Conseiller Municipal (Modem)
Monsieur le Maire a désigné Mme SERMADIRAS pour le suppléer en tant que président.
Les membres se sont réunis 4 fois et ont pu visiter, outre le point info, des espaces non accessibles au public situés sous la dalle de l’esplanade de la Défense gérés par l’EPGD. Les comptes-rendus des trois premières réunions sont joints en annexe.
Ils ont auditionné :
M. CHAIX, Directeur Général de l’EPAD et de l’EPASA
M. ROMAIN, Directeur Général de l’EPGD
M. DELMAS, Directeur de l’exploitation de l’EPGD
Mrs CHAIX et ROMAIN ont assisté aux 3 réunions, M. DELMAS aux 2 premières et a piloté la visite.
La réunion du 13 octobre 2009 a été dédié à la rédaction du présent rapport afin que la mission rende compte de ses travaux au Conseil.
Ces travaux ont porté sur l’EPGD (1) et l’EPAD (2).
1. L’EPGD
1.1 Présentation et données financières
Monsieur ROMAIN a présenté l’EPGD à l’aide d’un power point qui est annexé au présent rapport. L’EPGD a obtenu de récupérer la TVA ce qui a permis de baisser les participations des collectivités territoriales.
La dotation d’équilibre des collectivités territoriales s’élève pour 2009 à 4 721 964 € dont
1 180 491 € pour la ville.
L’EPAD doit assurer la remise en état des ouvrages, ce qui se traduit par une subvention de fonctionnement de 2,2 millions € et d’investissement de 12,9 millions €. Cette remise en état a été évaluée à 108 millions € valeur 2008, hors centre commercial de la coupole.
La voirie a été exclue de la dotation aux amortissements. La remise des équipements à l’EPGD a pris effet le 1er janvier 2009 et a été constatée par procès-verbal. L’EPGD a obtenu une garantie trentenaire sur les structures. D’ailleurs, une étude sur les structures porteuses nécessitant des investigations importantes va être lancée.
Monsieur ROMAIN et Monsieur DELMAS ont répondu à différentes questions des participants qui leur ont demandé comment ont été évaluées les dépenses 2009 et si elles comprenaient des dépenses particulières ainsi que les effectifs.
Les dépenses de la direction de l’exploitation qui bénéficie d’une grande antériorité ont permis de prévoir celles-ci sur 2009. Les crédits de nettoyage et de gardiennage, par rapport à 2008, ont été augmentés et les frais de personnel des services communs avec l’EPAD ont été diminués. L’EPGD devrait améliorer la gestion et renforcer la qualité du service ce qui risque d’être plus coûteux.
Les dépenses de communication ont été maintenues mais il reste à définir quel type d’actions culturelles et événementielles souhaitent les collectivités territoriales. L’objectif est d’améliorer les recettes dans ce domaine.
Une réflexion est menée sur les volumes en infrastructure. Certains espaces sont à valoriser comme celui que la SERAP a libéré (1 200 à 1 500 m²).
Les effectifs comprennent 72 salariés dont 63 issus du transfert. La direction de l’exploitation comprend 40 à 45 salariés.
1.2 Remise à disposition à l’EPAD
La loi a prévu des remises à disposition par l’EPGD à l’EPAD pour permettre la réalisation d’aménagements. L’EPAD s’oblige alors à compenser la perte de recettes. Il est prévu prochainement une remise à disposition de 135 m².
1.3 Garantie trentenaire et pérennité de la dalle
La garantie trentenaire a pris effet le 1er janvier 2009. Il est budgété 1,5 million € pour les études et il sera procédé à des diagnostics par gammagraphie.
Des investigations lourdes ont été effectuées dans les volumes sous la dalle et des traitements ont eu lieu. Une étude sur la vibration de la dalle a été réalisée. L’EPGD a mis en place un dispositif d’observation et de prévention des risques.
1.4 Taxes sur les habitants
Les habitants payent des redevances à l’EPGD et cela correspond à l’usage des « entreponts » (zone au pied des tours) qui sont utilisés comme zone de livraison, dépôt des bacs à ordures ménagères etc…
Les propriétaires sont réunis au sein d’associations syndicales autorisés (ASA).
L’EPAD aurait dû transférer ces « entreponts » mais les propriétaires ont refusé. Les dépenses d’entretien sont ainsi partagées entre les différents propriétaires ; l’EPGD, après l’EPAD, assure une fonction de syndic alors que ce n’est pas son rôle. Il serait souhaitable que les ASA utilisent un syndic professionnel. C’est une problématique difficile à résoudre qui n’est pas réglé à ce jour.
Un participant a fait observer que les tours d’habitations sont soumises à une répartition des tantièmes obsolètes et que, peut-être, les investisseurs de tours de bureaux seraient avantagés par rapport aux habitants.
Monsieur DELMAS a précisé que, contrairement aux tours de bureaux, les immeubles d’habitations génèrent de nombreux objets encombrants. Néanmoins, le système de répartition devrait être examiné.
La taxe télévision doit disparaître en 2011, le système étant obsolète.
1.5- La sécurité
Monsieur ROMAIN a été aussi interrogé sur le problème de la sécurité dans le périmètre stratégique de la Défense. Il précise que ce sujet mobilise de nombreux acteurs et qu’il renvoie aussi à un problème de continuité de l’activité des entreprises et des concessionnaires de réseaux.
Le dispositif conforme à la nouvelle réglementation notamment par la création de PC de crise sera arrêté à la fin de l’année et les premiers investissements seront effectués fin 2010.
Néanmoins, le coût des investissements est très lourd et la création de tous les PC de crise demandera de 5 à 10 ans.
De plus, une incertitude existe sur le coût de mise en sécurité des tunnels ; des choix devront peut-être être effectués entre certains investissements.
1.6- Les circulations douces
Les promoteurs construisent moins de parking en raison des circulations douces, et d’autre part, la pratique du vélo est interdite sur la dalle. Monsieur ROMAIN a confirmé la contradiction et a précisé que le processus de faire cohabiter le piéton et le cycliste sur la dalle est réengagé. Une étude a été lancée pour déterminer les conditions tant techniques que réglementaires d’une telle cohabitation.
2.-L’EPAD
2.1- Le plan de renouveau
2.11- Projets de tours
Monsieur CHAIX a fait le point sur le plan de renouveau et les projets de tours par ordre d’avancement et a répondu aux interrogations des membres. Les projets en cours sont :
- First qui devra s’achever fin 2011,
- La salle des marchés de la société générale,
- Praetorium qui devrait être livré sur Courbevoie dans quelques semaines.
Les tours en préparation sont :
- Générali dont le permis de construire est accordé,
- D2, Air 2, Manhattan.
Les projets prêts à démarrer :
- Carpe Diem,
- AVA qui attend l’accord des investisseurs,
- La tour Hermitage qui n’aura aucune autorisation tant que le dossier du relogement ne sera pas finalisé,
Les « arlésiennes » :
- La tour Signal,
- La tour Phare,
- La tour Majunga.
2.12- Accord financier avec les promoteurs et impact sur le budget de l’EPAD
Les prix de vente des droits à construire sont fondés sur les prix du marché. Sur les communes de Courbevoie, Nanterre, Puteaux et Rueil-Malmaison, ils se situent entre 1 400 € et 2 200 € le m². Par exemple, ceux des terrasses de Nanterre se sont vendus 1 750 € le m².
Monsieur CHAIX estime que la perception de ces droits va permettre à l’EPAD d’envisager l’avenir proche avec sérénité et d’investir dans l’aménagement de la zone. Praetorium, First et la salle des marchés de la société générale sont sur le point de faire l’objet d’un protocole définitif.
Chaque tour fait rentrer de 50 à 80 millions d’euros et pour les moins grandes entre 20 et 30 millions d’euros. L’EPAD ne fait les travaux d’aménagement que si la promesse de vente est définitive.
Préalablement, l’EPAD conclut des protocoles qui sont « non liants», car ils n’engagent ni les investisseurs ni l’EPAD. Il existe aussi des protocoles avec l’engagement de faire les meilleurs efforts, afin d’être prêt à réaliser l’opération, étant précisé qu’ils sont sanctionnables.
Il s’agit de définir les charges réciproques et la date prévisionnelle de la promesse de vente. Le jour de la promesse de vente, soit celle-ci se conclut, soit un avenant de prolongation de 6 mois pour les protocoles est passé, accompagné souvent de renégociation, soit il y a renoncement au protocole.
A l’heure actuelle, les financements sont plus difficiles à obtenir, les banques étant plus exigeantes.
Il y a toujours une demande de m² sur la Défense qui s’élève à 250 000/300 000 m² par an et l’offre est non suffisante ; le taux de remplissage s’élève à 96 % et les tours seront livrées à des périodes différentes. Néanmoins, les projets exposés ci- dessus ne démarrent pas même si ceux-ci sont finalisés. L’EPAD tente de convaincre les investisseurs d’adopter une démarche contracyclique, c’est-à-dire commencer maintenant la construction pour vendre en 2012/2013, années creuses pour l’offre de m² bureaux. L’EPAD a entrepris la promotion du site au niveau international afin d’attirer de nouveaux investisseurs (mission à Abu Dhabi, Singapour).
Il a été demandé des précisions sur la vente de commerces à la société l’Hermitage.
Monsieur CHAIX a répondu que tant que le coût d’aménagement n’a pas été évalué par l’EPAD, la convention ne pourra pas être signée.
L’aménagement, qui comporte la couverture de la D7 et partiellement de la N13, sera réalisé par l’EPAD et financé par le promoteur. L’estimation de son coût devrait être connue à la fin du printemps 2009.
2.13- Transports et énergie
Monsieur CHAIX a défini comme probable :
- le projet Eole (Saint-Lazare, porte Maillot, la Défense, Nanterre, Mantes),
- l’amélioration de la ligne SNCF Saint-Lazare – la Défense (aménagement des accès, opération de marketing, amélioration de la visibilité de la ligne,…) qui permettrait une augmentation du trafic voyageurs de l’ordre de 5 à 7%,
- 2 étages pour le RER A et l’automatisation de la ligne 1, ce qui permettraient d’augmenter le trafic voyageurs d’environ 20%.
Dans un horizon plus lointain (15ans) : Arc express (Roissy – la Défense), qui doit nécessairement aller à Nanterre.
L’EPAD devrait recevoir de l’Etat une lettre de mission commune à la RATP, la SNCF et l’EPGD.
Néanmoins, se pose le problème de Cœur transport qui ne peut absorber Eole et Arc express. Une partie de la dalle devrait être réaménagée, les liaisons et le sous-sol réinventés.
Ces différents projets sont en phase avec la construction des tours et il y a un consensus avec toutes les communes.
Il a précisé que ces différents points s’inscrivent dans le cadre du projet du Grand Paris qui a été présenté par le Président de la République le 29 avril 2009.
Le plan de renouveau engendre des besoins en énergie frigorifique. Certains projets de construction tendent vers un objectif de production de froid autonome. L’EPAD a introduit dans les cahiers des charges de cession des sanctions financières si l’objectif HQE affiché n’est pas atteint.
Un membre a fait observer qu’il est peut-être préférable de privilégier le raccordement aux réseaux. Monsieur CHAIX a répondu que l’EPAD n’a pas d’influence sur les réseaux. Ceux-ci relèvent du SICUDEF dont la gouvernance s’est normalisée.
2.2-Le logement
2.2.1. Sur Puteaux
L’Etat a donné à l’EPAD instruction de développer le logement. La ZAC des Bergères à Puteaux a été réactivée et va permettre de construire 75 000 m² de logement soit 800 logements environ sur approximativement 7 hectares.
L’EPAD est déjà propriétaire d’une partie des terrains et va en acquérir auprès de la ville de Puteaux. Cette dernière est amenée aussi à acheter quelques lots privés qui seront rétrocédés à l’EPAD.
L’aménagement aura lieu de gré à gré et les rues sont déjà existantes. La ville de Puteaux construit les écoles et demande à l’EPAD de financer un gymnase.
20 % de logements sociaux sont prévus, Puteaux atteignant déjà le chiffre de 35 % sur toute la commune. Le type de logement sera diversifié : résidence étudiante, pour travailleurs âgés, ateliers d’artistes et résidence hôtelière. Sur ce dernier point, l’EPAD a commandé une étude sur l’hôtellerie. L’EPAD a l’intention de mener cette opération rapidement (3/4 ans).
2.2.2. Sur Courbevoie
Par ailleurs, deux équipes travaillent sur la possibilité de transformer des tours de bureaux (ex : Europe et AIG) en logement. A proximité de ces 2 tours qui sont entrain de se vider, la résidence Lorraine, édifiée sur un foncier très grand, est moyennement entretenue, et habitée notamment par une population « très sociale et difficile » L’EPAD a entamé une réflexion sur cette résidence. Le relogement ne peut se faire que sur place ou à proximité.
Il convient de promouvoir les tours mixtes (logements/bureaux) qui permettent une plus grande urbanité. Les promoteurs et les constructeurs ont tendance à penser que c’est trop compliqué. La France est en retard dans ce domaine sans doute par conservatisme. A la Défense, la tour EVE est un exemple réussi.
Quel modèle économique doit être choisi pour intéresser suffisamment les promoteurs/investisseurs et comment concevoir le pied de la tour sont à la base des études que mène l’EPAD.
Il a été demandé pourquoi la même réflexion n’a pas été menée pour l’Hermitage.
Monsieur CHAIX a précisé que tous les habitants des Damiers devraient être relogés et qu’il convient de laisser du temps pour que chacun puisse mener sa stratégie.
Une réflexion a été initiée sur les zones pavillonnaires autour de la Défense afin de permettre une densification de ces zones. Ainsi, leurs habitants pourraient agrandir plus facilement leur logement.
Par ailleurs, de nombreux projets de logement sont prévus sur Nanterre.
2.3-Réaménagement de la Coupole
L’EPAD a en charge le réaménagement du site de la coupole (9 000 m²) dont les conduits sont amiantés. Il a été décidé de mettre en vente la galerie et le désamiantage sera fait par l’acheteur mais restera sous la responsabilité de l’EPAD. Par protocole, 2 équipes s’engagent à présenter des projets financiers et urbanistiques, avec reprise des commerces et rehaussement possible des bureaux, qui comportent 2 ou 3 niveaux sur 10 000/12 000 m².
Monsieur CHAIX s’est dit favorable à une ouverture sur la ville.
2.4- Périmètre : EPAD/EPASA
Monsieur CHAIX a fait le point sur la fusion EPAD/EPASA et les projets d’extension des périmètres. Le décret de fusion des deux établissements est finalisé, seule une interrogation subsiste relative à la représentation formelle du plan du périmètre d’opération d’intérêt national (POIN).
En effet, à ce décret, doit être annexé le plan du périmètre du futur établissement :
- soit celui-ci renvoie aux 2 plans correspondant aux 2 POIN existant (EPAD/EPASA),
- soit celui-ci se réfère à un seul POIN.
La première solution permettrait d’éviter de mettre en conformité une trentaine de décrets et textes qui se réfèrent au périmètre de l’EPAD (ex : SICUDEF).
Le périmètre ne subit aucune modification sur Puteaux. Sur Nanterre, une modification permet d’inclure l’immeuble Carlyle et une extension de l’OIN est prévue sur le territoire « haute pâture » situé entre le vieux Nanterre et la Seine afin que l’Etat maîtrise les projets de développement contre l’avis du maire de Nanterre.
Sur Courbevoie, il va être procédé à des rectifications mineures au niveau notamment de la rue d’Essling.
La Garenne-Colombes a demandé à ce que la ZAC « champs Philippe » soit incluse dans le nouveau périmètre.
Les conseils municipaux des villes concernées seront sollicités pour avis sur le projet de décret et devront se prononcer dans les 3 mois qui suivent sa transmission.
La signature du décret devrait intervenir avant le 31 décembre 2009.
2.5 -L’aménagement urbain
Il a été demandé si L’EPAD définit une stratégie sur le remodelage de l’espace urbain par quartier.
Monsieur CHAIX a précisé que la réflexion sur la globalité de l’espace public n’a pas, par quartier, été entreprise et s’est demandé si cela relève du rôle de l’EPAD. De plus, avec quel argent l’EPAD pourrait renouveler l’espace public ?
Une fois la vente des droits à construire terminée, l’EPAD devrait disparaître et laisser sa place aux collectivités.
Monsieur CHAIX précise que la Défense a été gérée « hors sol » et « hors droit » et la construction sur dalle est maintenant perçue comme une aberration urbanistique.
Par exemple, la mise à plat du boulevard circulaire de Puteaux est évaluée à 140 millions d’euros.
Malgré l’optimisation des recettes évoquées en 2.12, l’aménagement urbain coûte très cher et l’EPAD et l’EPASA risquent d’être déficitaires en 2016.
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