Bonjour,
le groupe www.uneautreambitionpourcourbevoie.fr (PS, Verts, PCF) a envoyé le 1er septembre un recours gracieux à l'EPAD pour excès de pouvoir sur le dossier des tours Hermitage.
Jean-André Lasserre, Président du groupe, précise :
"Par ce recours, nous exerçons notre devoir de vigilance au nom de tous les Courbevoisiens. En effet, la tour Hermitage est un projet qui comporte beaucoup de risques et d'incertitudes juridiques, techniques,
commerciaux et financiers. Il est singulier que l'EPAD et le Maire de Courbevoie puissent s'engager de façon aussi précise vis-à-vis d'Hermitage sans avoir les garanties, les précisions, les informations que nous sommes en droit d'attendre pour un projet de cette ampleur.
Il est de surcroît étonnant que cette décision ait été prise dans la précipitation, sans aucune concertation, avec la volonté de réduire le rôle du Conseil d'Administration de l'EPAD à une chambre
d'enregistrement, et d'écarter les habitants et leurs représentants au Conseil Municipal de Courbevoie."
Vous trouverez en pièce jointe la substance de ce recours, déposé par Maître Pierre-François Gaborit au nom de plusieurs habitants de Courbevoie, dont les 8 conseillers municipaux du groupe
www.uneautreambitionpourcourbevoie.fr (PS - Verts - PCF).
Texte du recours ci-dessous :
Téléchargement Extraits recours
ou en lecture :
Substance du recours gracieux à l’encontre de la délibération du conseil d’administration de l’EPAD concernant le contrat EPAD-HERMITAGE
(…) J’ai l’honneur, au nom de mes clients, de vous demander de retirer, pour illégalité, la délibération du conseil d’administration de l’EPAD en date du 15 juillet 2010 relative au « protocole intentionnel » conclu entre l’établissement public que vous présidez et la société par actions simplifiée HERMITAGE, dont le siège social est à Paris (75016), 1 avenue Marceau. (…)
Il est en effet indiscutable que, sous couvert de l’appellation fallacieuse de « protocole intentionnel », le texte signé le 19 juin 2010 est en fait un contrat qui, non seulement, engage les parties signataires, mais encore contient des stipulations pour autrui, notamment en ce qui concerne la commune de Courbevoie où sont domiciliés tous mes clients.
Je n’en veux pour preuve que les faits suivants :
- l’ensemble immobilier projeté est détaillé avec précision : 270.000 m² au total, dont 150.000 m² de logements libres, 35.000 m² d’hôtels, 35.000 m² de bureaux, 30.000 m² de commerces et 20.000 m² de locaux techniques, le tout s’entendant en SHON ;
- le projet s’inscrivant dans un périmètre où figurent des ouvrages existants appartenant à divers propriétaires, dont l’EPAD, la société HERMITAGE a déjà conclu des compromis de vente avec certains d’entre eux ;
- le protocole recense les divers ouvrages en infrastructures ou en superstructures susceptibles d’engager des contraintes techniques et/ou financières, parmi lesquelles figurent des dépendances du domaine public affectées notamment à la circulation des véhicules et des piétons ;
- dans l’optique de la maîtrise foncière qu’HERMITAGE doit s’assurer pour réaliser son projet, il apparaît que l’EPAD s’est engagé dans les termes suivants : l’EPAD cèdera à HERMITAGE les biens immobiliers, libres de toute occupation, inclus dans le périmètre du projet et dont il est propriétaire, ainsi que les volumes à créer par l’établissement public en superstructures ou en infrastructures pour les besoins du projet ;
- l’EPAD s’est également engagé à mener une concertation avec les collectivités et services publics concernés, notamment pour la réalisation de l’ouvrage de couverture dont mes clients ont compris, au vu des plans et esquisses diffusés par vous-même ou par la presse, qu’il recouvrirait la RD7 et irait jusqu’aux berges de la Seine ;
- s’agissant des autorisations administratives, le « protocole intentionnel » mentionne que la société HERMITAGE aurait déjà obtenu des agréments pour la construction de bureaux pour une surface pratiquement identique à celle qui est prévue dans le protocole ;
- s’agissant du nécessaire déclassement de certaines parcelles du domaine public, il apparaît que l’EPAD s’est engagé à mettre en œuvre la procédure de déclassement et/ou de désaffectation de celles de ces parcelles lui appartenant et entrant dans le périmètre du projet ;
- un volume financier a été prévu, notamment pour l’acquisition par HERMITAGE des biens immobiliers et des droits à construire y afférents. Cette enveloppe serait supérieure à 50.000.000 €, et il s’agirait d’un montant ferme et définitif.
Cette enveloppe financière concerne notamment les charges foncières et droits à construire des volumes appartenant à l’EPAD et elle est assortie d’un échéancier de versements précis ;
- Des comités de suivi auraient été mis en place avant même que le conseil d’administration n’ait statué ;
- Une date limite est prévue pour la signature des promesses synallagmatiques de vente des biens nécessaires au projet, mais il est également prévu que, dans l’hypothèse où l’ensemble des conditions suspensives aurait été réalisé avant cette date ou que leur bénéficiaire aurait renoncé à celles qui n’auraient pas été réalisées, il serait procédé à la signature des actes authentiques de vente sans passer par l’étape des promesses synallagmatiques.
Compte tenu de ce qui précède, il ne peut sérieusement être discuté qu’un acte qui décrit très précisément un projet d’urbanisme, en délimite minutieusement les formes ainsi que les volumes qui seront affectés aux différentes activités, qui prévoit l’enveloppe financière de l’opération à la charge de son promoteur, qui contient des engagements de faire de la part d’un établissement public et qui prévoit des conditions suspensives qui, une fois réalisées ou abandonnées par leur bénéficiaire, conduisent à la signature automatique d’un acte authentique de vente, n’est en rien un protocole « intentionnel », mais bel et bien un contrat ayant la valeur d’une promesse de vente sous conditions suspensives. Or, il est de jurisprudence constante que la promesse de vente vaut vente.
Il ne fait donc aucun doute que le directeur général de l’EPAD, Monsieur Philippe CHAIX, n’avait pas la compétence pour signer un acte qui, même baptisé « protocole intentionnel », était en fait un contrat engageant l’établissement public et également, malheureusement, d’autres collectivités publiques comme la commune de Courbevoie qui a été engagée dans cette opération à son insu et sans jamais que son conseil municipal ait été saisi de cette question.
Vous pourrez d’autant moins contester que la signature de ce protocole devait être subordonnée à une délibération préalable du conseil d’administration de l’EPAD que vous avez ajouté de votre main, avant votre signature sur l’acte (dont mes clients ignorent si elle a été concomitante ou consécutive à la signature de M. CHAIX), la mention manuscrite « Sous réserve de l’approbation du conseil d’administration de l’EPAD ».
Ce serait par ailleurs en vain que vous objecteriez, pour tenter de réfuter l’illégalité de la délibération, que le conseil d’administration de l’EPAD aurait « ratifié » le « protocole intentionnel » car une ratification n’a absolument pas la même portée qu’une délibération approuvant un projet de contrat et autorisant son président ou son directeur général à le signer. Dans cette seconde hypothèse, qui est, de l’avis de mes clients, la seule praticable, le conseil d’administration est libre de modifier à son gré telle ou telle stipulation du contrat soumis à son examen. En revanche, dans un processus de « ratification », le contrat étant déjà signé, le conseil ne peut que le rejeter en bloc ou le ratifier en bloc.
La procédure a donc été totalement irrégulière et cela suffit à établir l’illégalité de la délibération que je vous demande, au nom de mes clients, de retirer.
Mais il y a davantage : cette délibération est d’autant plus illégale qu’elle engage, à un niveau très important, la responsabilité financière de l’EPAD et des communes concernées.
Ainsi :
- outre que certaines stipulations ont un caractère purement potestatif (ce qui les frappe de nullité…), elles contiennent des quasi obligations de résultat à la charge des collectivités publiques, ce qui est d’autant plus grave que ni la signature de ce protocole intentionnel, ni le vote du conseil d’administration n’ont été précédés de la concertation, qui est de droit pour toute opération d’urbanisme et, a fortiori, pour une opération de cette envergure.
Comme la société HERMITAGE, cocontractante de l’EPAD, s’est engagée à investir des sommes très importantes dans cette opération, ses investissements seraient en grande partie perdus si le projet ne se réalisait pas ou devait être profondément remanié.
Or, que se passerait-il si certaines décisions administratives indispensables au projet n’intervenaient pas, telles que le déclassement de parcelles du domaine public, la délivrance de certains permis de construire et/ou de démolir, les autorisations d’exploitation commerciale ou d’établissement à vocation hôtelière ?
Comme l’EPAD s’est en quelque sorte porté fort de leur délivrance, ce qu’il n’aurait certainement pas dû faire compte tenu de ce qu’il ne peut préjuger de décisions administratives à venir, y compris de celles de l’EPADESA qui va succéder à l’EPAD et à l’EPASA, la société HERMITAGE pourrait être fondée à assigner en responsabilité l’EPAD et, pourquoi pas, les entités administratives chargées de délivrer des autorisations administratives pour leur réclamer l’indemnisation de sa perte financière sur le fondement de la théorie de la responsabilité pour promesse non tenue ;
- que se passera-t-il si la concertation débouche sur une ferme volonté de modifier le projet décrit dans le protocole intentionnel et ses annexes ? De quelles garanties dispose-t-on de voir la société HERMITAGE adhérer à une formule modifiée issue de la concertation ? Et si cette formule modifiée engendrait un manque à gagner pour HERMITAGE, qui devrait compenser ce manque à gagner ?
- on peut ajouter, sans viser l’exhaustivité, qu’il y a un très grand nombre de points qui restent dans l’incertitude la plus totale : qu’est-ce qui garantit que l’Etat autorisera deux immeubles de grande hauteur (IGH), dépassant de beaucoup ce qui existe déjà à La Défense ? Quelle garantie y a-t-il de la compatibilité du projet avec différents documents d’urbanisme qui s’imposent aux communes et à l’EPAD aménageur, comme le plan de prévention des risques d’inondation (PPRI des Hauts-de-Seine), le SDRIF ou le PLU de Courbevoie ? Qui exposera le coût des investissements considérables pour les infrastructures et les superstructures qui devront être réalisées pour accompagner le projet HERMITAGE ? Est-il prévu que la société HERMITAGE participe à la prise en charge de ces investissements et si oui, à quelle hauteur ? Qui prendra en charge le relogement des locataires occupant actuellement des logements sociaux ou de ceux qu’il faudra exproprier et qui occupent des logements libres ? Qui dédommagera les commerçants qui devront partir et qui leur assurera, le cas échéant, un droit de priorité pour se réinstaller dans les commerces du nouveau projet ? A-t-on, avant de s’engager avec HERMITAGE de manière contraignante, procédé à l’ensemble des simulations concernant la circulation, le stationnement et les réseaux qui seront profondément modifiés ? (…)
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